Quotazioni immobiliari
Il valore normale
Il “valore normale” viene calcolato secondo i criteri stabiliti nel Provvedimento del 27 luglio 2007 dell’Agenzia delle Entrate. Alla base del calcolo del valore normale ci sono le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate. La quotazione corrispondente al tipo di immobile, alla sua ubicazione e stato viene moltiplicata per la superficie catastale. Il risultato è corretto da parametri in base al taglio, al piano e alla categoria catastale.
Il confronto fra il valore normale e quello dichiarato nell’atto di vendita permette all’amministrazione statale di individuare scostamenti eccessivi che facciano sospettare pagamenti in nero. A seguito di accertamenti positivi viene inviata una cartella che invita al pagamento della presunta imposta evasa e delle sanzioni relative.
Il prezzo-valore
Il prezzo-valore è una deroga alla normale tassazione delle transazioni immobiliari. Permette di calcolare la imposte in base al valore catastale e mette al riparo da contestazioni e accertamenti fiscali.
Devono verificarsi, però, le seguenti condizioni.
- L’immobile deve avere destinazione d’uso abitativo.
- L’acquirente deve essere una persona fisica non agente nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
- Occorre fare espressa dichiarazione al notaio.
- Va dichiarato il reale prezzo di acquisto con pagamento tracciabile.
Gli accertamenti in base al valore normale si restringono, quindi, alle compravendite di terreni e immobili commerciali, chiunque sia l’acquirente, e alle abitazioni se l’acquirente agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
Quotazioni OMI
Le quotazioni OMI individuano dei valori minimi e massimi per gli immobili di zone omogenee a seconda dello stato di conservazione o alla posizione commerciale.
Le quotazioni OMI, per loro natura, possono fornire solo un valore approssimativo con variazioni, rispetto all’effettivo valore di mercato, anche del 50%. Non usatele per stime immobiliari!