Le imposte sull’acquisto della casa
Dopo mesi passati a spulciare annunci, visitare case, studiare planimetrie e preventivi finalmente avete scelto e state per comprare la vostra casa. Forse però vi siete dimenticati il passo più importante. Passo che doveva essere fatto per primo: la consultazione di qualche notaio e qualche tecnico per avere delucidazioni e preventivi sull’atto di compravendita.
Visto infatti che l’atto dovrà essere stipulato da un notaio e che questi non potrà procedere senza una relazione sull’immobile stilata da un tecnico abilitato, non c’è ragione che rimandiate un consulto con i professionisti più qualificati per fornirvi assistenza.
Compravendita fra privati
La tabella seguente illustra le imposte da pagare se la compravendita avviene fra privati, che non sono soggetti a IVA.
Poiché chi ha fatto la legge ha pensato bene che chi spende meno deve pagare più tasse, c’è un minimo di 1.000 euro d’imposta di registro.
Nel caso di acquisto di un piccolo appezzamento di terreno è molto facile che le spese da sostenere per le imposte, il notaio e il tecnico superino il prezzo richiesto per l’acquisto.
Imposta di registro compravendite immobiliari
| Tipo di acquisto | Imposta di registro |
|---|---|
| Imposta di registro ordinaria sull’acquisto di un immobile o sul trasferimento o costituzione o rinuncia di diritti reali di godimento su un immobile. Pagano questa imposta anche gli espropri e le vendite all’asta. | 9% con un minimo di 1.000 euro |
| Se si ha diritto alle agevolazioni prima casa l’imposta scende al 2%. Sono escluse le abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. | 2% con un minimo di 1.000 euro |
| Se acquistate terreni agricoli e relative pertinenze e non siete coltivatori diretti o imprenditori agricoli, l’imposta di registro sale al 12%. | 12% con un minimo di 1.000 euro |
E come ti sbagli? Anche per i terreni, oltre all’incomprensibile penalizzazione di un’aliquota del 12% resta il minimo di 1.000 euro. Ancora più pesante visto il costo normalmente più contenuto rispetto a un’abitazione.
Un bell’esempio di sensibilità costituzionale: la tassazione inversamente proporzionale alla ricchezza.
Terreni dal valore di poche migliaia di euro scontano così costi per imposte e atto notarile superiori al prezzo pagato.
Imposta di registro minimo 1.000 euro
Per gli atti dove è prevista l’imposta di registro del 2, 9 o 12%, dovrete pagare minimo 1.000 euro.
Sempre nel caso di imposta di registro al 2, 9, 12% niente più imposte di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie. L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si pagano 50 euro ciascuna.
Imposta di registro compravendita abitazioni
| Tipologia di vendita | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
|---|---|---|---|
| Prima casa | 2% minimo € 1.000 | € 50 | € 50 |
| Altro | 9% minimo € 1.000 | € 50 | € 50 |
Imposte sull’acquisto della casa dal costruttore
L’acquisto di una casa o fabbricato rurale a uso abitativo da costruttore normalmente non è soggetto a IVA.
Fanno eccezione due casi.
- Acquisto entro i cinque anni dall’ultimazione dei lavori.
- Acquisto dopo i cinque se il costruttore esercita l’opzione per l’applicazione dell’IVA.
Se invece non potete usufruire delle agevolazioni “prima casa, e l’atto è soggetto a IVA la tassazione diventa pesante. La base imponibile, infatti, resta il prezzo di acquisto.
In questi due casi le imposte da pagare sono illustrate nella tabella seguente.
Acquisto dell’abitazione da impresa costruttrice soggetto IVA
| Tipologia di acquisto | IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | Imposta di bollo | Tassa ipotecaria | Voltura catastale |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prima casa soggetta a IVA | 4% sul prezzo di acquisto dichiarato | € 200 | € 200 | € 200 | € 230 | € 35 | € 55 |
| Abitazione diversa dalla prima casa soggetta a IVA | 10% (se di “lusso” IVA 22%) sul prezzo di acquisto dichiarato | € 200 | € 200 | € 200 | € 230 | € 35 | € 55 |
Imposte acquisto da costruttore esente IVA
Abbiamo visto i casi di acquisto di un’abitazione dal costruttore soggetto a IVA.
L’IVA invece non si paga se l’immobile è stato ultimato da più di cinque anni e il costruttore non dichiari di esercitare l’opzione dell’applicazione dell’IVA.
Acquisto abitazione da impresa costruttrice esente IVA
| Tipologia di acquisto | IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | Imposta di bollo | Tassa ipotecaria | Voltura catastale |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prima casa | esente | 2% con un minimo di 1.000 euro | € 50 | € 50 | esente | esente | esente |
| Abitazione diversa dalla prima casa | esente | 9% con un minimo di 1.000 euro | € 50 | € 50 | esente | esente | esente |
Se state comprando un’abitazione per la quale non sussistono le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, nelle stesse condizioni del caso precedente, l’imposta di registro passa dal 2 al 9%, mentre le altre restano invariate.
La “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”
Al momento della stipula dell’atto, il notaio vi chiederà di fare alcune dichiarazione. Queste dichiarazioni riguardano le modalità di pagamento, l’assistenza o meno di un intermediario e dell’eventuale compenso. Sono di estrema importanza, perché le conseguenze, in caso di false dichiarazioni, sono estremamente pesanti.
Infatti, anche soltanto per una dichiarazione incompleta, che prefigura già una sanzione penale, l’Agenzia delle Entrate può comminare una sanzione da 500 a 10.000 euro. Inoltre l’imposta di registro sarà calcolata sul prezzo dichiarato nell’atto,, anche se le parti si fossero avvalse del meccanismo del prezzo valore, che prevede il pagamento delle imposte sulla base del valore catastale.