La Corte di Cassazione si è recentemente espressa, come già fatto altre volte, sugli effettivi obblighi e responsabilità di un agente immobiliare.
Chiamata a decidere su un ricorso di due promissari acquirenti ha ribadito l’orientamento dominante nella giurisprudenza.
Nel caso in questione, I ricorrenti si erano visti sfumare l’acquisto di un immobile, trattato dall’agente, per difformità urbanistiche. Difformità tanto gravi da non consentirne la commerciabilità.
Nei primi due gradi di giudizio era già stato escluso che il mediatore avesse violato i suoi obblighi. Le difformità urbanistiche, non note ai venditori, poterono essere appurate solo da un tecnico appositamente incaricato.
Con il ricorso in Cassazione, però, gli acquirenti denunciavano la violazione dell’articolo 1759 c.c. (responsabilità del mediatore e comunicazione delle circostanze note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare), dell’articolo 1176, 2° comma c.c (diligenza nell’esercizio dell’attività professionale), nonché degli articoli 2 e 6 della legge n. 39 / 1989 (iscrizione al ruolo e diritto alla provvigione).
Come molti sono portati a credere, anche i ricorrenti pensavano che il mediatore avesse il dovere di svolgere le indagini e che, di conseguenza, dovesse essere a conoscenza delle irregolarità e comunicarle.
La confusione sull’effettivo ruolo dell’agente immobiliare nasce con tutta probabilità dall’elevato importo delle provvigioni che si è tenuti a pagare una volta concluso l’affare.
Importo nel quale molti pensano erroneamente debba essere inclusa una specie di “garanzia generale” sull’oggetto della compravendita.
Non è un caso, però, che la normativa preveda obbligatoriamente le figure del tecnico e del notaio per la stesura dell’atto di compravendita, ma non quella dell’agente. Rivolgersi a loro, prima di ogni sottoscrizione di proposte di acquisto o preliminari, è sempre la scelta migliore.
L’obbligo di informazione dell’agente immobiliare
La Corte di Cassazione ha ribadito che “l‘obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. 1759 c.c., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità.…”. In questo obbligo sono naturalmente incluse le circostanze note, ma anche quelle reperibili da un “mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza“.
Le indagini di tipo tecnico-giuridiche non rientrano,al contrario, nella comune ordinaria diligenza di un agente immobiliare. Sono infatti di competenza, per la loro complessità, di altri professionisti.
L’incarico espresso
Diverso il caso in cui l’agente, forte delle sue capacità, accettasse un incarico espresso anche solo verbale a svolgere tali indagini. Un incarico di questo tipo, naturalmente retribuito separatamente dalla provvigione, farebbe nascere la responsabilità civile del mediatore.
In conclusione gli agenti immobiliari non hanno l’obbligo di fare visure ipo-catastali o di verificare la situazione urbanistica degli immobili che trattano, assumendosi le responsabilità relative. Hanno invece l’obbligo di comunicare ogni informazione nota o che sia facilmente conoscibile (come, ad esempio, la verifica di un titolo di proprietà di un immobile trattato).