Quando si si stipula un contratto di locazione con durata superiore ai 30 giorni occorre procedere, sempre entro 30 giorni, alla sua registrazione.
Oggi è possibile, e per alcuni soggetti obbligatorio, registrare il contratto con modalità telematiche, ovverosia on line, comodamente da casa, con l’ausilio di un pc, di un tablet o di uno smartphone evoluto.
Per i contratti di locazione in forma pubblica o scrittura privata autenticata è il notaio o il pubblico ufficiale ad avere l’obbligo di registrare il contratto.
Per le scritture private non autenticate sono obbligate invece le parti contraenti.
Se non specificato diversamente nel contratto le parti pagano l’imposta in parti uguali. Restano comunque responsabili in solido per il pagamento, anche se una ne fosse dispensata.
Se una parte si prende l’onere di provvedere alla registrazione è sempre bene che l’altra si faccia rilasciare la ricevuta relativa.
L’imposta di registro
Con la registrazione del contratto di locazione e i successivi rinnovi annuali è dovuta l’imposta d registro. L’imposta si calcola in ragione di una percentuale sul canone annuo di locazione, ma questa percentuale varia a seconda della tipologia dell’immobile locato.
La tabella che segue riporta le varie percentuali dell’imposta di registro per i diversi tipi di immobile. L’imposta di registro può essere liquidata in un’unica soluzione (con un piccolo sconto) o a rate annuali.
| Tipologia di immobile | Percentuale sul canone di locazione |
|---|---|
| Fabbricati a uso abitativo | 2% del canone annuo per gli anni di durata del contratto di locazione |
| Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo, se è soggetto a iva 2% del canone, negli altri casi |
| Fondi rustici | 0,50% del canone annuo di locazione per gli anni di durata del contratto. |
| Altri immobili | 2% del canone annuo per gli anni di durata del contratto. |
L’imposta di registro va arrotondata alla cifra intera, senza decimali. L’arrotondamento è matematico, cioè se il primo decimale è 0,1,2,3 o 4, si tolgono semplicemente tutti i decimali: 150,35 diventa 150,00.
Se il primo decimale è 5,6,7,8,o 9 si tolgono sempre tutti i decimali, ma si aumenta di 1 l’importo intero: 150,75 diventa 151,00.
C’è un 30% di riduzione se la locazione è a canone concordato.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, quelli per gli anni successivi invece sì.
Non si paga l’imposta di registro sulla cauzione se versata dall’inquilino. Se invece fosse un terzo estraneo al contratto va pagato lo 0,50%. Misteri della fede.
Si può scegliere di pagare subito l’imposta di registro dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo), ma onestamente, chi ve lo fa fare? Oppure pagarla di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza annuale.
Ma qual è il vantaggio idi pagare subito tutto? Una bella detrazione d’imposta pari al 50% del tasso d’interesse legale (per il 2018 allo 0,3% e dal 1° gennaio 2019 allo 0,8%) moltiplicata per gli anni di durata della locazione . Per un 4+4 avremo quindi un bello sconto, per il 2018, pari allo 0,60% su quanto dovuto se si pagasse annualmente.
Facciamo un esempio.
Per una locazione abitativa 4+4 fra privati al canone mensile di 650 euro abbiamo un canone annuo di 650 x 4 = 7.800 euro e un importo per l’intero periodo di 7.800 euro x 4 anni = 31.200 euro.
L’imposta di registro sarà: 31.200 euro x 2% = 624 euro.
Lo 0,60% di 624 euro è pari a 624 euro x 0,60% = 3,744 euro.
Nessuno si sarebbe mai aspettato tassi d’interesse legale come quelli odierni, ma vista la capacità di decretazione mostrata finora dai nostri governi, forse un mini-comma sull’argomento ci poteva scappare.
Cosa succede in caso di disdetta anticipata della locazione se abbiamo già versato l’imposta di registro anche per gli anni successivi?
Succede che abbiamo diritto al rimborso dell’imposta di registro, ma solo per gli anni successivi a quello in cui è avvenuta la disdetta.
Imposta di registro per le risoluzioni e le cessioni dei contratti di locazione
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due:
– registrazione in modalità telematica (con il contestuale pagamento online dell’imposta di registro), obbligatoria per i possessori di oltre 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario con l’innegabile vantaggio di far risparmiare tempo, anche perché il programma calcola automaticamente le imposte dovute. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.
– registrazione dell’atto in forma cartacea recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.
Il modulo RLI
Per registrare un contratto di locazione possiamo ancora utilizzare il tradizionale modello RLI presentandolo a qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, insieme alla ricevuta del versamento dell’imposta per la prima registrazione e le marche da bollo per il pagamento dell’imposta di bollo.
Cosa occorre per la registrazione
Per la registrazione in ufficio del contratto occorrono:
- Due copie firmate del contratto di locazione
- Il modello RLI compilato con tutti i dati delle parti, dell’immobile locato e della tipologia della locazione.
- Contrassegno telematico del versamento dell’imposta di bollo di 16 euro per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe. Le marche da bollo vanno applicate sia sull’originale, sia sulla copia.
- Il modello F24 con il pagamento dell’imposta di registro.
A meno che non si ricorra alla registrazione telematica, prima di presentare la registrazione i contratti di locazione e affitto di beni immobili, le parti contraenti devono calcolare l’imposta di registro dovuta e versarla presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale.
Se si registra il contratto direttamente online il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.
I codici tributo per pagare l’imposta di registro dell’affitto
I codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta mediante il modello F24 elide sono i seguenti:
| Quanto e cCodice | Tributo |
|---|---|
| 1500 | prima registrazione |
| 1501 | annualità successive |
| 1502 | cessioni del contratto |
| 1503 | risoluzioni del contratto |
| 1504 | proroghe del contratto |
| 1505 | Imposta di bollo |
| 1506 | Tributi speciali e compensi |
| 1507 | Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione |
| 1508 | Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione |
| 1509 | Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi |
| 1510 | Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi |
| A135 | Imposta di registro – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni |
| A136 | Imposta di bollo – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni |
| A137 | Sanzioni – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni |
| A138 | Interessi – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni |
Le sanzioni
Se non si paga l’imposta di registro, oppure si paga in ritardo o si fa un errore nella sua determinazione e si fa un pagamento parziale incorriamo in delle sanzioni. Le sanzioni sono state ridotte a cifre irrisorie se si ricorre al “ravvedimento operoso“, cioè se procediamo alla regolarizzazione prima di ricevere richieste di liquidazione dall’Agenzia delle Entrate.
Al link seguente trovate i dettagli sulle sanzioni relative all’imposta di registro.