REGISTRAZIONE CONTRATTO LOCAZIONE

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COME E QUANDO REGISTRARE IL CONTRATTO

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito.

La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto.
Se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto, a prescindere dall’importo del canone.

Sono obbligati a chiedere la registrazione, qualora i contratti di locazione siano redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, i notai e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da loro redatti, ricevuti o autenticati.
Per le scritture private non autenticate sono obbligate invece le parti contraenti.

Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell’imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti.
Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.

Imposta di registro

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

IMMOBILE PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,1% per il 2017 e 0, 3% a partire dal 1° gennaio 2018) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Imposta di bollo

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono sostanzialmente due:
– registrazione in modalità telematica (con il contestuale pagamento online dell’imposta di registro), obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti. Si può fare comodamente da casa o incaricando un intermediario con l’innegabile vantaggio di far risparmiare tempo, anche perché il programma calcola automaticamente le imposte dovute. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solo dall’Agenzia delle Entrate.
– registrazione dell’atto in forma cartacea recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.

LA REGISTRAZIONE IN FORMA CARTACEA

Registrazione contratto di affitto

La registrazione cartacea di un contratto di locazione può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
L’ufficio, al momento della presentazione della richiesta di registrazione dell’atto, rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente i termini entro i quali è possibile ottenere copia degli atti registrati.

Per la registrazione in ufficio del contratto occorrono:
– almeno due copie, con firma in originale, dell’atto da registrare;
– la richiesta di registrazione effettuata sullo stampato meccanografico “Modello RLI” (il modello si può scaricare da internet o ritirarlo direttamente in ufficio); se gli atti da registrare sono più di uno bisogna presentare anche un elenco sul “Modello RR” (in distribuzione presso l’ufficio);
– una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe, da applicare su originali e copie;
– la ricevuta di pagamento dell’imposta (modello F24).
Dal 2007 il pagamento dell’imposta di bollo avviene presso gli intermediari convenzionati con l’Agenzia delle Entrate (ad es. i tabaccai), i quali rilasciano appositi contrassegni telematici.

La registrazione dei contratti in forma cartacea
quando entro 30 giorni dalla data dell’atto (o dalla decorrenza, se anteriore) presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate
cosa serve compilare il modello RLI (disponibile presso l’ufficio)
la quietanza di pagamento dell’imposta (mod. F24)
presentare il contratto di locazione da registrare
(almeno due copie) con firme in originale
(su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 14,62 euro)
pagare un importo pari al 2% del canone annuo, mediante presentazione del modello F24 presso gli agenti della riscossione, le banche o gli uffici postali.
per il primo anno l’importo minimo dovuto è di 67 euro
(il pagamento spetta in parti uguali sia al locatore che al conduttore;
entrambi rispondono in solido dell’intero pagamento)
i codici tributo da indicare sono:
–  prima registrazione: 1500
– annualità successive: 1501
l’ufficio rilascia la ricevuta dell’avvenuta presentazione
le copie registrate si ottengono nel tempo comunicato all’atto della consegna

COME SI VERSA L’IMPOSTA DI REGISTRO

A meno che non si ricorra alla registrazione telematica, prima di presentare la registrazione i contratti di locazione e affitto di beni immobili, le parti contraenti devono calcolare l’imposta di registro dovuta e versarla presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale.

L’imposta deve essere versata utilizzando il entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto e, comunque, prima della richiesta di registrazione.

Solo nel caso in cui si è tenuti o si preferisce utilizzare le modalità telematiche di registrazione, il pagamento dell’imposta è contestuale alla registrazione del contratto.

ATTENZIONE

L’imposta di registro deve essere sempre arrotondata all’unità di euro, per difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi, per eccesso se è pari o superiore.
Ad esempio, se l’importo derivante dal calcolo è pari a 180,50 euro, l’imposta sarà arrotondata per eccesso a 181 euro; al contrario, in caso di importo pari a 180,49 euro, l’arrotondamento è pari a 180 euro.

Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale il pagamento dell’imposta può avvenire, alternativamente:
– di anno in anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità applicando il 2 per cento a ciascuna annualità e tenendo conto degli aumenti ISTAT;
– in un’unica soluzione, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, applicando il 2 per cento all’importo pattuito per l’intera durata del contratto.

La riduzione sui versamenti pluriennali

Se si effettua il versamento in unica soluzione spetta uno sconto sull’imposta dovuta pari alla metà del tasso d’interesse legale 0,3% per cento dal primo gennaio 2018, D.M. 4 dicembre 2009) moltiplicato per gli anni di durata del contratto.

Pertanto, la riduzione, come rappresentato nella tabella che segue, aumenta con l’aumentare degli anni di durata del contratto.

La riduzione sui versamenti pluriennali
A. Durata del contratto in anni B. Tasso applicabile (1/2 dello 0,3%) Sconto (A X B)
2 0,15% 0,30%
3 0,15% 0,45%
4 0,15% 0,60%
5 0,15% 0,75%
6 0,15% 0,90%
7 0,15% 1,05%
8 0,15% 1,20%
9 0,15% 1,35%
10 0,15% 1,50%

 

Esempio

Si consideri il caso in cui un contratto di locazione ad uso abitativo, della durata di 4 anni, prevede un canone annuo di 7.200 euro. Per semplicità si tralascia l’eventuale rivalutazione del canone annuale in base agli indici Istat.

Si avrà
– Canone intera durata del contratto: 7.200 (canone annuo) x 4 (anni) = 28.800 euro;
– Imposta complessiva dovuta: 28.800 x 2% = 576 euro.

Per un contratto di durata pari a 4 anni, in caso di versamento in unica soluzione, lo sconto in percentuale è pari al 0,60% (4 x 0,15%). Pertanto, si avrà
– Sconto per versamento in unica soluzione: 576 x 0,60% = 3,46 euro;
– Imposta dovuta in caso di versamento in unica soluzione: 576-3,46 = 572,54 euro (arrotondata a 573,00 euro).

Con i tassi legali odierni non conviene affatto scegliere la soluzione del versamento unico. il risparmio nel nostro esempio è infatti di soli 3 euro!.
Per chi sceglie di versare l’imposta di registro in unica soluzione, calcolandola sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, l’imposta non può comunque essere inferiore a 67 euro; per chi sceglie, invece, il versamento annuale, solo l’imposta per le annualità successive può essere di importo inferiore a 67 euro.

I codici tributo per pagare l’imposta di registro dell’affitto

I codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta mediante il modello F24 sono i seguenti:

Codici tributo F24 elide
Codice Tributo
1500 imposta di registro prima registrazione
1501 Imposta di registro per annualità successive
1502 Imposta di registro per cessioni del contratto
1503 Imposta di registro per risoluzioni del contratto
1504 Imposta di registro per proroghe del contratto
1505 Imposta di bollo
1506 Tributi speciali e compensi
1507  Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1509 Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1510 Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
A135 Imposta di registro – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni
A136 Imposta di bollo – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni
A137 Sanzioni – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni
A138 Interessi – avviso di liquidazione dell’imposta – irrogazione delle sanzioni