Mutuo, interessi e tassi
Cos’è il mutuo
E’ definito dall’articolo 1813 del Codice Civile: in soldoni una parte dà del denaro all’altra parte e questa si obbliga a restituirlo con gli interessi, salvo diversi accordi.
E’ lo strumento più utilizzato per l’acquisto di un’abitazione. Nel secondo trimestre del 2018, in Italia, ben l’80% degli immobili è stato acquistato facendo ricorso a mutui ipotecari, che hanno coperto circa il 75% del prezzo di acquisto.
Interessi mutuo e tassi di usura
Gli interessi sono il costo maggiore del mutuo. Gli interessi rappresentano la remunerazione della banca a fronte del prestito concesso. Sono molto variabili in funzione del tipo di mutuo, della sua durata, delle garanzie offerte e del profilo del mutuatario. Gli interessi applicati ai mutui a tasso fisso, per esempio, sono superiori di quelli applicati ai corrispondenti mutui a tasso variabile.
Gli interessi del mutuo non possono essere supeiori a un valore, stabilito per legge, chiamato “soglia di usura”.
La soglia di usura viene pubblicata dalla Banca d’Italia e la potete controllare qui.
Se nel contratto sono stati stabiliti interessi superiori alla soglia di usura, la clausola è nulla e il mutuatario non li deve pagare.
Se sono previsti interessi che superano la soglia di usura al momento in vigore, la clausola relativa è nulla, e gli interessi non sono dovuti.
Gli interessi di mora scattano in caso di ritardo nel pagamento delle rate.
Spese accessorie mutuo
Occorre prestare attenzione alle spese accessorie del mutuo: possono esserci spese per la stipula del contratto, commissioni della banca o dell’intermediario finanziario, per le imposte di registro, per le imposte sostitutive, per l’iscrizione dell’ipoteca e per l’assicurazione dell’immobile e quella sulla vita del mutuatario, se fosse in età avanzata.
Mutuo ipotecario
Il mutuo si dice “ipotecario” quando è garantito da ipoteca su un immobile, che può essere anche diverso da quello che si acquista e di proprietà di persona diversa dal mutuatario. L’importante per il finanziatore è che la somma prestata sia coperta dalla solida garanzia di un immobile.
L’iscrizione d’ipoteca rende obbligatoria la stipula del contratto di mutuo presso un notaio.
Proprio per la presenza di una garanzia così forte può essere di importi elevati, adatti all’acquisto di una casa, ma anche meno oneroso di altri tipi di prestito.
Tassi mutuo
I tassi d’interesse differenziano i vari tipi di mutuo.
Quando dobbiamo scegliere il mutuo per l’acquisto della casa, infatti, finiamo sempre per valutare il mutuo a tasso fisso o il mutuo a tasso variabile. Se a “tasso” sostituiamo “rata” ecco chiara la differenza, con qualche eccezione.
Infatti esistono rate fisse contassi variabili, ma anche rate crescento o decrescenti con tassi fissi.
Mutuo a tasso fisso
Fisso non ha bisogno di tante spiegazioni. La rata costante, però, determinata in base a un indice finanziario, l’EURIRS, che in realtà fisso non è, espone l’erogatore del finanziamento a forti rischi economici. A tutela di fluttuazioni indesiderate, vengono predisposti con altri operatori finanziari particolari e complessi contratti derivati, detti di swap, il cui effetto finale è quello di convertire un prestito a tasso fisso in tasso variabile (per la banca).
Tutto questo ha un costo, che si ripercuote sulla rata del mutuo.
Il mutuo a tasso fisso, nel lungo termine, ha infatti un costo superiore di quello a tasso variabile, garantendo però, specialmente per chi dispone di redditi costanti, ma modesti, di dormire sonni tranquilli in caso di mercati finanziari ballerini.
Mutuo a tasso variabile
Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato per il calcolo degli interessi segue l’andamento del costo del denaro. Normalmente le banche agganciano il tasso del mutuo all’EURIBOR, che rende sicura la remunerazione del prestito. I tassi vengono calcolati a ogni rata che quindi variano di conseguenza. In periodi di inflazione elevata le rate del mutuo possono raggiungere importi molto più di quelli di partenza. Per il mutuatario il costo totale del finanziamento non è determinabile, ma la rata proposta dalla banca per il mutuo a tasso fisso corrispondente.
Ecco un esempio di due mutui proposti da Unicredit a febbraio 2020 per un mutuatario 50enne e dipendente privato (per i dipendenti pubblici variazioni solo di pochi euro)
| Tipologia mutuo | Importo | Valore immobile | Durata | Rata mensile |
|---|---|---|---|---|
| Mutuo a tasso fisso | 100.000 | 125.000 | 20 anni | € 617 |
| Mutuo a tasso variabile | 100.000 | 125.000 | 20 anni | € 573 |
Rinegoziazione mutuo
La rinegoziazione con la banca è la prima strada da percorrere e ancora la più semplice ed efficace è se il vostro mutuo non è più conveniente.
L’istituto che ha finanziato il vostro acquisto ha tutto l’interesse a non perdere un cliente e potrete rinegoziare nuove condizioni più favorevoli.
La rinegoziazione è una semplice variazione dei parametri economici (spread o importo rata) e temporali (durata) del contratto di mutuo. Quindi niente spese aggiuntive per le modifiche pattuite, a meno che non siano espressamente previste nel contratto originario: non c’è bisogno infatti di rivolgersi dal notaio, ma è sufficiente una scrittura privata non autenticata.
Surroga mutuo
Con la surroga, conosciuta più comunemente con “portabilità mutuo” si ha la possibilità di trasferire il mutuo su un’altra banca, potendo modificare anche i termini del contratto.
E’ possibile per esempio cambiare il tipo di mutuo, fisso, variabile o misto, ricontrattare lo spread, cambiare l’importo delle rate e/o la durata.
Possono essere ricontrattate anche le spese di assicurazione sul mutuo, di incasso della rata e di gestione.
Il consiglio resta sempre quello di rinegoziare nuove condizioni con la propria banca, confrontandole con i preventivi ottenuti dagli altri istituti.
Consolidamento di ipoteca
Se in una compravendita parte del prezzo deriva da mutuo il venditore dovrà aspettare un periodo di tempo variabile dalle due settimane ai quaranta giorni prima di incassare la somma relativa.
La banca infatti, prima di erogare il denaro, aspetta i dieci giorni previsti dal comma 4 dell’articolo 39 del “Testo unico bancario” perché l’ipoteca costituita sull’immobile a garanzia del mutuo non possa più essere soggetta ad azione revocatoria fallimentare. A questi dieci giorni vanno aggiunti i tempi necessari a espletare tutte le altre pratiche notarili.
Taeg mutuo
Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) è un indicatore utile per conoscere il costo complessivo del finanziamento e confrontare le offerte. Il TAEG comprende infatti il tasso di interesse e tutte le spese accessorie espresse in un’unica percentuale.
Quasi tutte le banche e gli istituti finanziatori aderiscono al “Codice di Condotta Europeo per i mutui casa e devono quindi fornire un “Prospetto Informativo Europeo Standardizzato” (ESIS). L’Esis che comprende il preventivo con il piano di ammortamento e informazioni dettagliate, compresa l’indicazione del TAEG.
Confrontando il tasso TAEG dei preventivi, avrete un’idea più precisa del reale costo del finanziamento.
Autore: Immo+
Maurizio Laurenti. Esperienza nel settore immobiliare e competenze web unite per la realizzazione di IMMO+.