Il mutuo

Il mutuo è la forma di finanziamento ideale, per i suoi minori costi rispetto alle altre, per effettuare l’acquisto o la ristrutturazione della casa.

E’ definito dall’articolo 1813 del Codice Civile: in soldoni una parte dà del denaro all’altra parte e questa si obbliga a restituirlo con gli interessi, salvo diversi accordi.

E’ lo strumento più utilizzato per l’acquisto di un’abitazione. In Italia, ben l’80% degli immobili è stato acquistato facendo ricorso a mutui ipotecari, che hanno coperto circa il 75% del prezzo di acquisto.

Nella tabella che segue sono inseriti dei tassi di riferimento come riportati nelle “INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO AI CONSUMATORI” che ogni banca ha l’obbligo di redigere e presentare ai clienti.

I tassi si riferiscono a un mutuo a 20 anni su un capitale finanziato di 100.000 euro con LTV (Rapporto mutuo/costo immobile) dell’80% senza agevolazioni “prima casa” e senza ricorso al “Fondo di Garanzia Prima Casa”.

Bancamutuo a tasso variabile mutuo a tasso fisso
Unicredit8,40%6,95%
BNL7,99%8,54%
aggiornato a gennaio 2024

Mutuo a tasso fisso

Fisso non ha bisogno di tante spiegazioni. La rata costante, però, determinata in base a un indice finanziario, l’EURIRS, che in realtà fisso non è, espone l’erogatore del finanziamento a forti rischi economici. A tutela di fluttuazioni indesiderate, vengono predisposti con altri operatori finanziari particolari e complessi contratti derivati, detti di swap, il cui effetto finale è quello di convertire un prestito a tasso fisso in tasso variabile (per la banca).
Tutto questo ha un costo, che si ripercuote sulla rata del mutuo.
Il mutuo a tasso fisso, nel lungo termine, ha infatti un costo superiore di quello a tasso variabile, garantendo però, specialmente per chi dispone di redditi costanti, ma modesti, di dormire sonni tranquilli in caso di mercati finanziari ballerini.

Mutuo a tasso variabile

Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato per il calcolo degli interessi segue l’andamento del costo del denaro. Normalmente le banche agganciano il tasso del mutuo all’EURIBOR, che rende sicura la remunerazione del prestito. I tassi vengono calcolati a ogni rata che quindi variano di conseguenza. In periodi di inflazione elevata le rate del mutuo possono raggiungere importi molto più elevati di quelli di partenza. Per il mutuatario il costo totale del finanziamento non è determinabile, ma la rata proposta dalla banca è più conveniente di quella del mutuo a tasso fisso corrispondente.

Tassi mutuo

I tassi d’interesse differenziano i vari tipi di mutuo.
Quando dobbiamo scegliere il mutuo per l’acquisto della casa, infatti, finiamo sempre per valutare il mutuo a tasso fisso o il mutuo a tasso variabile. Se a “tasso” sostituiamo “rata” ecco chiara la differenza, con qualche eccezione.
Infatti esistono rate fisse con tassi variabili, ma anche rate crescenti o decrescenti con tassi fissi.

Esempi rata mutuo

Ecco un esempio di due mutui proposti da Unicredit a dicembre 2023 per un mutuatario 50enne e dipendente privato (per i dipendenti pubblici variazioni solo di pochi euro)

Tipologia mutuoImportoValore immobileDurataRata mensile
Mutuo a tasso fisso100.000125.00020 anni€ 705
Mutuo a tasso variabile100.000125.00020 anni€ 780

Calcolo rata mutuo


Mutuo ipotecario

Il mutuo si dice “ipotecario” quando è garantito da ipoteca su un immobile, che può essere anche diverso da quello che si acquista e di proprietà di persona diversa dal mutuatario. L’importante per il finanziatore è che la somma prestata sia coperta dalla solida garanzia di un immobile.
L’iscrizione d’ipoteca rende obbligatoria la stipula del contratto di mutuo presso un notaio.
Proprio per la presenza di una garanzia così forte può essere di importi elevati, adatti all’acquisto di una casa, ma anche meno oneroso di altri tipi di prestito.

Interessi mutuo e tassi di usura

Gli interessi sono il costo maggiore del mutuo. Gli interessi rappresentano la remunerazione della banca a fronte del prestito concesso. Sono molto variabili in funzione del tipo di mutuo, della sua durata, delle garanzie offerte e del profilo del mutuatario. Gli interessi applicati ai mutui a tasso fisso, per esempio, sono superiori di quelli applicati ai corrispondenti mutui a tasso variabile.

Gli interessi del mutuo non possono essere supeiori a un valore, stabilito per legge, chiamato “soglia di usura”.
La soglia di usura viene pubblicata dalla Banca d’Italia e la potete controllare qui.

Se nel contratto sono stati stabiliti interessi superiori alla soglia di usura, la clausola è nulla e il mutuatario non li deve pagare.

Se sono previsti interessi che superano la soglia di usura al momento in vigore, la clausola relativa è nulla, e gli interessi non sono dovuti.

Gli interessi di mora scattano in caso di ritardo nel pagamento delle rate.

Spese accessorie mutuo

Occorre prestare attenzione alle spese accessorie del mutuo: possono esserci spese per la stipula del contratto, commissioni della banca o dell’intermediario finanziario, per le imposte di registro, per le imposte sostitutive, per l’iscrizione dell’ipoteca e per l’assicurazione dell’immobile e quella sulla vita del mutuatario, se fosse in età avanzata.