Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 ha modificato l’applicabilità dei contratti a canone convenzionale, introdotti dalla legge 431/98, (concordato o agevolato a dir si voglia) a tutto il territorio nazionale. Prima infatti erano limitati ai comuni ad alta tensione abitativa.
Resta purtroppo il mostruoso meccanismo di determinazione del canone. Visto il numero delle parti coinvolte, la quantità di delibere, norme e regolamenti, la mole di calcoli da effettuare, potrebbe essere una misura pensata a favore dell’occupazione.
Il calcolo del canone di locazione
Il canone, infatti, viene calcolato sulla base di una fascia di valori di locazione al metro quadrato, concordati dalle associazioni territoriali di proprietari e inquilini.
I valori tengono conto della tipologia dell’immobile, della sua manutenzione, dell’età, delle dotazioni e degli spazi esterni.
Avrebbero anche dovuto essere aggiornati ogni due anni secondo gli indici Istat FOI, ma chi l’ha fatto? Quindi controllate la data dell’accordo e rivalutate il canone unitario al mese di stipula del vostro contratto.
Dopo aver penato per stabilire quale valore applicare al proprio immobile, il locatore dovrà misurarne la superficie netta (senza muri interni ed esterni e locali sotto 1,5 metri di altezza) sbagliando al massimo di un 5%. Non si scappa, è scritto nella legge.
Eventualmente occorre applicare un parametro correttivo in base alla dimensione (appartamento più piccolo, valore unitario più alto).
Questo almeno per l’accordo territoriale depositato nel Comune di Viareggio. Son sicuro però che se li saranno copiati l’un con l’altro e si somiglieranno tutti.
Dopo che sarete in possesso della superficie calpestabile qualcuno vi farà questa domanda. “Ma vogliamo lasciare fuori giardini, balconi, garage e cantine?“
Eh no, eh! D’altronde, ho ancora il metro in mano …
Così tra misure minime e massime, percentuali e parametri, calcoli e ricalcoli (perché li farete e rifarete, statene sicuri) avrete per le mani, su un foglietto di carta, il famigerato canone concordato. Una cosa vi salterà subito all’occhio: sarà molto diverso da quello che vi sareste aspettati.
I più maturi di voi infatti, lo scambieranno per un “equo canone”.
Download contratto canone concordato
Cliccando sui bottoni qui sotto potete scaricare i modelli tipo allegati al decreto ministeriale. Sono la base a cui vi dovete attenere, non pedissequamente, per la stesura di un contratto di locazione a canone convenzionale.
Qui puoi trovare il modulo per il calcolo del codice fiscale. Usatelo solo per verifica! Non tiene conto delle correzione effettuate dall’Agenzia delle Entrate in caso di omocodia.
Il mio consiglio è di rivolgervi a un tecnico per la determinazione del canone e a un avvocato per la stesura del contratto.
Scarica Adobe Acrobat il lettore pdf
Vedi il decreto di modifica della 431/98
Qui puoi trovare gli altri articoli sulla locazione.
Guarda anche: contratto di locazione a uso transitorio e il modello di contratto di locazione a canone libero.
Autore: Immo+
Maurizio Laurenti. Esperienza nel settore immobiliare e competenze web unite per la realizzazione di IMMO+.