Dopo anni vent’anni d’inerzia, seguiti all’entrata in vigore della famigerata legge sugli affitti “equo canone” del 1978, nel 1998 si è pensato di “riformare” la normativa.
Così ha preso vita la legge 431/98 che ha introdotto alcuni importanti elementi innovativi, ma che ha conservato, sotto molti aspetti, la rigidità della precedente, alla base del suo fallimento.
Per anni, infatti, il governo italiano è dovuto intervenire con provvedimenti straordinari come il blocco degli sfratti, per arginare l’emergenza abitativa. Emergenza originata dall’introduzione di meccanismi di calcolo del canone e di termini di rilascio degli immobili, tali da scoraggiare anche il più volenteroso dei proprietari.
Alla base della legge c’era l”intenzione condivisibile di tutelare il diritto alla casa degli inquilini meno abbienti, ma il risultato fu quello di limitare la disponibilità di alloggi.
Infatti la scarsa redditività e l’insicurezza del ritorno in possesso dell’immobile nei tempi stabiliti, allontanavano molti proprietari dal mercato della locazione.
Ci si poteva aspettare che l’esperienza sarebbe stata maestra, ma a distanza di vent’anni il legislatore non ha resistito alla tentazione del'”equo canone” o “canone concordato”, come chiamato nella seconda versione.
Vediamo ora quali sono gli elementi distintivi della legge sulla locazione del 1998.
Introduzione della locazione a “canone libero” 4+4.
Viene riconosciuta la possibilità di stipulare contratti di locazione abitativa con la libera determinazione del canone di locazione.
La durata minima resta di 8 anni e resta il preavviso di disdetta di almeno sei mesi.. La durata minima si può ridurre a soli quattro anni, in casi eccezionali di necessità dell’immobile, di vendita o ristrutturazione.
Introduzione del “canone convenzionale”, o concordato o agevolato 3+2
Durata minima 5 anni (3 alle stesse condizioni dei contratti liberi) e canone concordato da accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. Il contratto si deve attenere al modello allegato alla legge. Vantaggi fiscali sia per l’inquilino che beneficia di detrazioni fiscali, sia per il proprietario, che vede ridotta la base imponibile del 30%.
Introduzione del contratto di locazione transitoria
Qui la novità consiste nella possibilità di stipulare contratti di locazione dalla durata ridotta da un minimo di uno a un massimo di 18 mesi. Obbligo di allegare valida giustificazione dell’esigenza transitoria. I canoni sono stabiliti come per i contratti a canone convenzionale.
Introduzione dei contratti di locazione per studenti universitari
Possibilità di stipulare contratti di locazione sulla base di contratti tipo per le esigenze abitative degli studenti universitari. Durata da 6 a 36 mesi.