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Il leasing immobiliare abitativo, introdotto a partire dal 1° gennaio 2016, permette l’acquisto della casa da adibire ad abitazione principale (quella nella quale si dimora abitualmente) con particolari agevolazioni fiscali soprattutto per i più giovani. Il primo requisito per accedere al leasing immobiliare abitativo è un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro. Il secondo è di non possedere già l’abitazione principale. Perché l’abitazione sia considerata prima casa è sufficiente che vi dimori un familiare dell’utilizzatore e cioè il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Cos’è il leasing immobiliare abitativo

Il leasing è un’’operazione di finanziamento che prevede la stipula di un contratto:
– La casa è acquistata, o fatta costruire, dalla società di leasing (concedente) secondo le indicazioni del cliente (utilizzatore);
– il cliente, versato un anticipo iniziale, abita l’immobile per un determinato periodo di tempo impegnandosi a pagare periodicamente dei canoni;
– Alla scadenza del contratto il cliente può acquistare la casa (riscatto) al  prezzo pattuito alla stipula. Di norma è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore della casa di stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

Elementi del contratto di leasing immobiliare

Nel contratto di leasing devono essere indicati:
costo dell’immobile finanziato
durata del contratto
periodicità dei canoni (mensile, bimestrale, semestrale…..)
tasso del leasing
canone leasing
– può comprendere dei servizi accessori
– può essere o meno indicizzato, cioè può essere rivalutato periodicamente;
anticipo versato al momento della stipula (detto anche maxicanone);
valore di riscatto dell’immobile;
spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori.

Con il leasing immobiliare abitativo si può comprare:
– un fabbricato ad uso abitativo esistente;
– un terreno sul quale si costruirà il fabbricato ad uso abitativo;
– un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare
ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER L LEASING IMMOBILIARE ABITATIVO

Validità agevolazioni: dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

Per chi ha meno di 35 anni:

• detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Per chi ha più di 35 anni

• detrazione del 19% delle spese sostenute per i canoni di leasing e gli oneri accessori, fino a 4.000 euro annui;
• detrazione del 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, fino a un massimo di 10.000 euro.

ATTENZIONE! Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

Le detrazioni spettano a tutti i tipi di immobili abitativi di qualunque categoria catastale, cioè dall’A1 all’A9.

Le imposte per l’acquisto della casa da parte del concedente (società di leasing)

Se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono:

– nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente
da Iva):
• imposta di registro del 1,5%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro
– nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:
• Iva al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro
La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).
L’imposta di registro, quando dovuta in misura proporzionale, non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Oltre alle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) in misura fissa, alle vendite assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).
Sia nel caso di redazione di un unico atto, contenente sia il leasing immobiliare abitativo che l’atto di compravendita dell’immobile, sia in caso di stipula separata è dovuta un’ulteriore imposta fissa di registro di 200 euro per la registrazione del contratto di leasing immobiliare.

Le imposte del riscatto finale

All’opzione finale di acquisto (riscatto) sull’immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).

Le imposte per la registrazione del contratto di leasing

Si applica l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro per i contratti di leasing:
– redatti con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
– nel caso di scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente o se enunciati nell’atto di compravendita.

Per i canoni di leasing non è prevista l’imposta di registro del 2%.

Differenza tra leasing e mutuo

Con il mutuo viene messa a disposizione una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuatario diventa proprietario dell’immobile. Viene iscritta una ipoteca sull’immobile a garanzia. Con il leasing immobiliare abitativo, il cliente non diventa subito proprietario, ma ha a disposizione l’immobile per abitarlo e lo potrà acquistare alla scadenza del contratto se vorrà avvalersi della facoltà di riscatto.

Differenza tra leasing e vendita con riserva di proprietà

con la vendita con riserva di proprietà il bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non c’è passaggio  automatico, ma l’utilizzatore deve far valere la facoltà di acquisto: viene quindi stipulato un contratto finale di compravendita col pagamento del prezzo di riscatto previsto alla stipula del leasing.

Differenza tra leasing e locazione

Nel contratto di locazione non è previsto alcun passaggio di proprietà. Nel contratto di leasing immobiliare abitativo è prevista esplicitamente alla stipula del contratto la facoltà di riscatto con il trasferimento finale di proprietà. Altra differenza riguarda le spese di manutenzione straordinaria: nel contratto di locazione sono a carico del proprietario locatore, nel leasing abitativo, invece,  le spese per manutenzioni e spese straordinarie sono a carico dell’utilizzatore.

Le tutele del consumatore

Sospensione dei pagamenti

Il leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia del rapporto subordinato, sia dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però prevista nei casi di risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione, in ogni caso, non determina l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e avviene senza richieste di garanzie aggiuntive.

Risoluzione del contratto

In caso in cui il cliente si renda inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, alla società di leasing è consentito, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, legge 28 dicembre 2015 n. 208), ossia con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino. Il giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente (art. 1, comma 78, legge 28 dicembre 2105 n. 208):

– deve adottare procedure che garantiscano il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;

– una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing dovrà restituire all’utilizzatore inadempiente quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle seguenti somme che ha il diritto di trattenere:

  • la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
  • i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
  • spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
  • il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

Fallimento del concedente 

In caso di fallimento ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare a prescindere dal bene oggetto di leasing.