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La trascrizione del preliminare

La trascrizione del preliminare è la sua registrazione presso la Conservatoria immobiliare ed è la prenotazione dell’acquisto dell’immobile.

Per ottenere la trascrizione del preliminare di vendita occorre rivolgersi al notaio. Si hanno quindi dei costi aggiuntivi, ma anche la massima garanzia a copertura dei rischi che una compravendita immobiliare comporta.

Rischi derivanti dalla mancata trascrizione del preliminare di vendita

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Rischi associati alla fallibilità del venditore e che aumentano proporzionalmente al tempo intercorrente fra la stipula del preliminare e il rogito definitivo e all’importo della caparra versata.

Il semplice contratto preliminare ha infatti effetto solo tra le parti che lo hanno sottoscritto.

Il venditore potrebbe quindi vendere ad altri lo stesso immobile, costituirvi altri diritti reali di godimento o iscrivere sullo stesso delle ipoteche in quanto solo lui e il promissario acquirente sono a conoscenza del preliminare già sottoscritto.
Inoltre, anche se nella massima buonafede, il venditore potrebbe subire azioni da parte di terzi quali pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione in giudizio sull’immobile promesso in vendita.

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Poiché prevale l’atto trascritto, un’eventuale vendita, ipoteca o costituzione di diritti reali di godimento, non potrà essere invalidate dal giudice.

L’unica strada diventerebbe quella della richiesta del risarcimento del danno, senza la garanzia che il venditore, alla sentenza, abbia un patrimonio che possa coprire l’importo del risarcimento stabilito dal giudice.

Per questo la trascrizione del preliminare di vendita riveste un ruolo di fondamentale importanza nella compravendita.

I vantaggi della trascrizione del preliminare di vendita

Una volta trascritto, il preliminare di vendita cessa di essere un contratto con effetti solo tra acquirente e venditore, ma diventa “opponibile nei confronti dei terzi”.
La trascrizione del preliminare di vendita , infatti, serve a dare “pubblicità” all’atto, rintracciabile, tramite visura, presso gli uffici della Conservatoria.

Questo mette al riparo da vere e proprie truffe come vendite multiple dello stesso immobile a più acquirenti.
Il notaio, prima di redigere l’atto, potrà verificare in Conservatoria tutti gli atti che riguardano il venditore e quindi anche l’obbligo assunto precedentemente col preliminare trascritto.

Gli effetti e le garanzie della trascrizione del preliminare

Stop a ipoteche e pignoramenti con la trascrizione del preliminare

Allo stesso modo il venditore non potrà più ipotecare l’immobile, né potranno essere costituite servitù pregiudizievoli.
La trascrizione del preliminare mette al riparo anche dalle azioni di eventuali creditori. Essi non potranno, infatti, più pignorare l’immobile per procedere alla sua vendita forzata.

In caso di fallimento del venditore, inoltre, il preliminare trascritto permette al promissario acquirente di essere considerato creditore privilegiato, quindi da soddisfare per primo, in eventuali procedure fallimentari.

Durata della trascrizione

Attenzione! La trascrizione del preliminare non è a tempo indeterminato. Produce infatti i suoi effetti per un massimo di tre anni e in ogni caso occorre andare al rogito entro un anno dalla data stabilita nel preliminare.

In pratica con la trascrizione del preliminare l’immobile viene “riservato” al promissario acquirente, impedendo ulteriori trascrizioni e iscrizioni.

Costo per la trascrizione del preliminare

Vale sempre la pena ricorrere alla trascrizione dell’atto e quindi all’assistenza obbligatoria di un notaio.
L’atto supplementare prevede dei costi da ripartire fra imposte, tasse, onorari e spese.La determinazione precisa del Costo per la trascrizione del preliminare potrà essere effettuata solo con un preventivo calcolato dal notaio in base al valore dell’atto.

I costi per la trascrizione del preliminare sono:

  • Imposta di Registro in misura fissa pari ad Euro 200.
  • Lo 0,50% sull’importo di una eventuale caparra.
  • Il 3% sulle somme date a titolo di acconto prezzo.
  • Imposta ipotecaria fissa di Euro 200.
  • Imposta di bollo pari a € 155,00
  • Tassa ipotecaria pari a € 35,00
  • Onorario e spese notarili, variabili in base al valore della cessione.

Sia l’imposta per la caparra, sia quella per l’acconto prezzo saranno detratte al momento del rogito portandole in detrazione all’imposta di registro dovuta.

Le altre spese non potranno essere detratte e rappresentano il costo supplementare per la trascrizione del preliminare, quantificabile in media in circa 1.200 euro.

Il costo per l’atto aggiuntivo è una buona assicurazione contro eventi che potrebbero avere pesantissime conseguenze economiche.
L’imposta di registro versata per la trascrizione, viene detratta da quella dovuta per il rogito, per gli atti non soggetti a IVA.

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