Detrazione mutuo prima casa

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detrazione mutuo prima casa

DETRAZIONE MUTUO PRIMA CASA

Le detrazioni d’imposta e le agevolazioni fiscali per chi ricorre al mutuo per l’acquisto di un immobile

Mutuo Agevolato

Primo requisito: il mutuo deve essere stipulato per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale (prima casa).

Per i mutui stipulati dal 1993, infatti, la detrazione d’imposta, da calcolare sugli interessi pagati, è concessa solo in relazione all’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.

L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto.

Questa condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni.

Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l’importo riferibile all’acquisto dell’abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.

Secondo requisito: il mutuo deve essere garantito da ipoteca su immobili. Non possono fruire dell’agevolazione altre forme di finanziamento, quali: cambiali, aperture di credito in conto corrente, anche se garantite da ipoteca, cessioni di stipendio.

Non è richiesto che l’immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato; può trattarsi sia di un altro immobile posseduto dall’acquirente sia di un altro immobile posseduto da persona diversa dall’acquirente.

L’acquisto deve avvenire nell’anno antecedente o successivo al mutuo.
Ciò significa che si può prima acquistare ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita.
Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati all’estinzione del vecchio mutuo e all’accensione del nuovo.

Per avere diritto alla detrazione, occorre che il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in uno Stato membro dell’Unione Europea ovvero sia una stabile organizzazione nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

ABITAZIONE PRINCIPALE

Abitazione principalePer abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente eo i suoi familiari dimorano abitualmente.

Pertanto, la detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di
mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).

Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato, finché non intervenga l’annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari.

Il divorzio, invece, determina la cessazione di ogni rapporto di parentela; tuttavia, al
coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale potrebbe continuare a spettare il
beneficio della detrazione (per la quota di competenza) se, ad esempio, presso l’immobile continuino a dimorare i propri figli.

La dimora abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica, tuttavia il contribuente può attestare – mediante autocertificazione – che la sua dimora abituale è in luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.

Non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento.

La nozione di abitazione principale deve essere sempre riferita a colui che chiede la detrazione degli interessi.

Ad esempio, nel caso in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di sua proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica. Se il genitore, invece, va ad abitare in una casa che prende in affitto, l’immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi.

CASI PARTICOLARI

Quando è possibile fruire della detrazione anche se l’immobile non viene adibito ad abitazione principale?

L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall’acquisto e questa condizione deve permanere per tutto il periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni. In assenza di queste condizioni, non si perde comunque il diritto alla detrazione solo nei seguenti casi:

1. Trasferimento per motivi di lavoro: si ha diritto alla detrazione anche se l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l’acquisto. La detrazione non si perde se l’immobile viene locato.

2. Ricovero in case di cura: non si tiene conto delle variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.

3. Forze armate e Forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

Se l’immobile non si utilizza più come abitazione principale

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in case di cura).

Tuttavia, se il contribuente torna ad adibire l’immobile ad abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento, è possibile fruire nuovamente della detrazione.

CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE D’IMPOSTA

La detrazione d’imposta spetta agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà, che siano
contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del
mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.

Contitolarità del contratto di mutuo

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 3.615,20 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

Ad esempio: i coniugi non fiscalmente a carico l’uno dell’altro, cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull’abitazione acquistata in comproprietà, possono indicare al massimo un importo di 1.807,60 euro ciascuno, per ottenere 343,44 euro a testa.

Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell’abitazione.

Nudo proprietario

La detrazione spetta anche all’acquirente della sola nuda proprietà.
Ad esempio: il proprietario dell’immobile gravato da un usufrutto in favore di altra persona, può fruire della detrazione sempre che ricorrano tutte le altre condizioni richieste. La detrazione, invece, non compete mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l’immobile ma un diritto reale di godimento.

Accollo del mutuo da parte dell’erede o dell’acquirente

In caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario o all’acquirente che si sia accollato il mutuo.

In caso di accollo, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella
di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge.

La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge
deceduto del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, a condizione che
provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo.

Mutui stipulati dalla cooperativa o dall’impresa costruttrice

Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il
diritto alla detrazione d’imposta spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli
interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui.

Per i soci di cooperative edilizie e proprietà divisa, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell’acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.

SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE

La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi – con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici – che per gli oneri accessori.

SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE

Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo.

Tra queste, si segnalano:

  • – l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
  • – le spese di perizia;
  • – le spese di istruttoria;
  • – la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
  • – la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
  • – la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
  • – le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
  • – le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
  • – l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
  • – l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell’immobile, neppure qualora l’assicurazione sia richiesta dall’istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l’immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.

Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo:

  • – le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
  • – l’onorario del notaio per il contratto di compravendita;
  • – le imposte di registro, l’Iva, le imposte ipotecarie e catastali.

Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge.

Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

COME CALCOLARE LA DETRAZIONE D’IMPOSTA SPETTANTE

L’importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro.
Pertanto, la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20
euro.

Questo tetto massimo di spesa detraibile deve essere suddiviso tra tutti gli intestatari e
riferito, eventualmente, a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi che per gli
oneri accessori (principio di cassa).
Ad esempio: una rata di mutuo con scadenza a gennaio del 2007 ma pagata a dicembre 2006, può essere detratta nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2006, che si presenta nel 2007. Al contrario, non sarebbe possibile indicare nella dichiarazione dei redditi relativa al 2006 una rata di mutuo che, pur con scadenza a gennaio di detto anno, sia stata pagata a dicembre 2005.
Attenzione
La detrazione d’imposta sugli interessi passivi spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto.
Secondo tale principio, in sostanza, quando la somma presa a mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre detto costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto (gli oneri accessori consentono quindi di aumentare la detrazione spettante, fermo restando il limite massimo di 3.615,20 euro).

Tra le voci che incrementano il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione
principale rientrano le seguenti:

  • • onorario del notaio relativo sia all’atto di compravendita sia al contratto di mutuo
  • • imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, Iva, ipotecaria e catastale)
  • • spese per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca
  • • imposta sostitutiva sul capitale prestato
  • • spese sostenute per l’autorizzazione del Giudice tutelare
  • • spese sostenute nei procedimenti esecutivi individuali o concorsuali
  • • compensi di mediazione immobiliare.

Ciò a prescindere dal fatto che le predette spese a titolo di oneri accessori agli interessi passivi concorrono ad alimentare nell’anno in cui sono sostenute l’importo sul quale calcolare la detrazione d’imposta.
Per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% può essere utilizzata la seguente formula:
costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi pagati
capitale erogato a titolo di mutuo

Esempio: nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un ammontare di 250.000 euro, a fronte del costo di acquisto dell’immobile indicato nel rogito notarile e degli altri oneri accessori (per un totale, supponiamo, di 200.000 euro), gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. Se gli interessi annui pagati sul mutuo ammontano a 4.500 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di 3.600 euro, così determinato:

200.000 x 4.500 = 250.000 euro
3.600                       

RINEGOZIAZIONE DEL CONTRATTO DI MUTUO

Nel caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo stipulato per l’acquisto di propria
abitazione si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al
momento della stipula dell’originario contratto di mutuo.

Tale trattamento si mantiene, tuttavia, solo se:
• sono rimaste invariate le parti contraenti;
• non sia mutato l’immobile concesso in garanzia;
• l’importo del mutuo non risulti superiore alla residua quota di capitale (comprensivo
delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso calcolati al cambio del giorno in cui avviene la conversione, nonché degli eventuali oneri
per l’estinzione anticipata della provvista in valuta estera) da rimborsare alla data di
rinegoziazione del predetto contratto.

Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rinegoziazione avvenga, anziché con il contraente originario, tra l’istituto di credito e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo.

Detrazioni mutuo: casi particolari

Acquisto di una quota dell’unità immobiliare

La detrazione spetta anche se il mutuo è stato stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare.

Acquisto di due unità immobiliari

Qualora un soggetto si trovi nella condizione di potersi avvalere contemporaneamente
della detrazione con riferimento a due acquisti di immobili, è consentito applicare la
detrazione in corrispondenza di uno solo degli acquisti.

In tal caso, la detrazione dovrà riferirsi agli interessi pagati in relazione alla casa effettivamente adibita ad abitazione principale del soggetto.

Immobile oggetto di ristrutturazione edilizia

Qualora l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, a condizione che:
• l’utilizzo come abitazione principale avvenga entro 2 anni dall’acquisto;
• la ristrutturazione sia comprovata da concessione edilizia o atto equivalente.

Immobile locato

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere sin dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che:
• entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
• entro 1 anno dal rilascio, l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Qualora entro 1 anno dal rilascio, l’immobile non venga destinato ad abitazione principale, gli interessi per i quali il contribuente si è avvalso della detrazione dovranno essere dichiarati e assoggettati a tassazione separata.

Pertinenze

Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all’acquisto dell’abitazione
principale e delle sue pertinenze.

Un contratto di mutuo stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza non dà diritto alla detrazione, anche se si tratti di pertinenza dell’abitazione principale.

DOCUMENTAZIONE

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
• quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.

MUTUI STIPULATI PRIMA DEL 1993

Mutui stipulati negli anni 1991 e 1992

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale.

L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo, di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se
si tratta di altra propria abitazione.

In quest’ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.

Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.
Ad esempio: il contribuente che ha richiesto la detrazione del 19% su 1.500 euro (totale degli interessi passivi su mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale), potrà usufruire, per un secondo mutuo acceso per acquistare un altro immobile, di una detrazione pari al 19% dell’importo massimo di 566 euro (2.066-1.500).

Se per l’acquisto dell’abitazione principale avesse già richiesto una detrazione superiore a 2.066 euro, nessun altro importo potrebbe portare in detrazione con riferimento al secondo mutuo.

Mutui stipulati in anni anteriori al 1991

Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.

La successiva tabella riassume i limiti di detraibilità dei mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale che si sono susseguiti negli anni.

Data stipula mutuo acquisto abitazione principale Limite detraibilità (al 19% di interessi e oneri aggiuntivi) Termine per adibire ad abitazione principale data di acquisto
prima del 1993 3.615,20 euro per ciascun cointestatario 8/12/1993
1993 3.615,20 euro complessivi (anche se il contribuente dal 9/12/1993 ha variato l’abitazione per motivi di lavoro) 8/12/1994 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo
1994/2000 3.615,20 euro complessivi entro 6 mesi dall’acquisto entro 6 mesi dall’acquisto
dal 2001 3.615,20 euro complessivi entro 1 anno (2 in caso di ristrutturazione in corso) dall’acquisto 1 anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo