Una delle principali agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale, o “prima casa”, è quella del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori del mutuo.
Controlliamo il piano di ammortamento e facciamo la somma delle quote di interessi pagate nel corso dell’anno. Se non supera i 4.000 euro, la detrazione sarà pari al 19%, Se supera i 4.000 euro, invece, la detrazione sarà comunque pari a 760 euro.
Gli oneri accessori sono:
- Onorario del notaio (relativa alla stipula del contratto di mutuo).
- Imposta d’iscrizione o cancellazione di ipoteca.
- Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% sull’importo del mutuo).
- Spese di perizia e di istruttoria.
- Commissioni della Banca o degli intermediari finanziari.
- Quote di rivalutazione da indicizzazione.
- Perdite di cambio su mutui in valuta estera.
Non si possono portare in detrazione le spese per assicurare l’immobile, spesso imposte dalla banca per tutelarsi da eventuali perdite di valore dell’immobile ipotecato a seguito di incendi o eventuali altri danni subiti.
C’è da dire che gli oneri accessori possono essere portati in detrazione solo il primo anno, quando gli interessi passivi sono la massima parte della rata pagata e raggiungono cifre che molto probabilmente sforano già i 4.000 euro massimi ammessi. Tradotto in pratica,per mutui superiori ai 250.000 euro, detrarrete molto poco se non nulla degli oneri accessori.
Il 19% si può calcolare su un massimo di 4.000,00 euro di interessi passivi e oneri accessori per ogni anno d’imposta, anche in caso di più titolari.
La detrazione massima sarà quindi pari a € 760,00:
€ 4.000,00 x 19% = € 4.000,00 x 0,19 = € 760,00
A chi spetta la detrazione sul mutuo
L’agevolazione sul mutuo spetta a chi acquista la “prima casa”, o anche la sua nuda proprietà, ricorrendo a un mutuo ipotecario per il finanziamento. Se gli acquirenti sono più di uno, ognuno ha diritto alla detrazione su quanto pagato.
Per i mutui stipulati dal 1993, infatti, la detrazione d’imposta, da calcolare sugli interessi pagati, è concessa solo in relazione all’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze. L’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali per la prima casa, deve diventare l’abitazione principale entro 1 anno dalla data dell’atto di acquisto e rimanervi per tutto il periodo per il quale si vuole usufruire delle agevolazioni sulle detrazioni IRPEF.
Se il mutuo prevede una quota per la ristrutturazione occorre che sia ben determinata e distinta da quella destinata all’acquisto.
Mutuo garantito da ipoteca
Le agevolazioni si possono ottenere soltanto per i mutui ipotecari, per i quali il notaio predispone un atto apposito per procedere all’iscrizione di un’ipoteca quale garanzia al finanziamento.
Termine di tempo
Abbiamo un anno di tempo dopo l’acquisto della prima casa per sottoscrivere il contratto di mutuo ed usufruire così delle agevolazioni.
Ma anche un anno di tempo per andare al rogito della nostra prima casa dopo avere sottoscritto il contratto di mutuo.
Il mutuo può essere infatti garantito da ipoteca su un altro immobile, non necessariamente di nostra proprietà, ma di un’eventuale terza persona che presta garanzia (magari mamma e papà).
Fa eccezione il caso in cui l’immobile sia sottoposto a ristrutturazione edilizia. In tal caso, infatti, si hanno due anni di tempo dall’acquisto per adibirlo ad abitazione principale.
Residenza soggetto erogante il mutuo.
Per poter usufruire delle detrazioni fiscali sugli interessi passivi dei mutui per l’acquisto della prima casa occorre che chi eroga il mutuo sia residente in Italia on in un Paese dell’Unione Europea.
Acquisto nudo proprietà e usufrutto
Possiamo usufruire delle agevolazioni sul mutuo anche per l’acquisto della nuda proprietà. Valgono gli stessi requisiti e le stesse condizioni del caso generale dell’acquisto della piena proprietà dell’abitazione principale. E’ ovvio che non si dovrà portare la residenza entro l’anno.
Al contrario non si possono avere agevolazioni per l’acquisto dell’usufrutto.
Se la somma del mutuo eccede il valore dichiarato dell’immobile
In questo caso si può usufruire delle agevolazioni per la quota di mutuo corrispondente al valore dell’immobile dichiarato nell’atto.
Il valore dell’immobile può, però, essere incrementato del costo del notaio, delle imposte sull’acquisto, delle spese d’ipoteca, dell’imposta sostitutiva sul mutuo, di eventuali spese per il Giudice tutelare e procedimenti esecutivi, di eventuali mediazioni pagate per l’acquisto.
Alcuni casi degni di nota
Agevolazioni in caso di rinegoziazione del mutuo
Se si rinegozia il mutuo si continua a godere delle agevolazioni vigenti alla stipula originaria. Sono necessarie alcune condizioni.
La prima è che le parti contraenti non varino (in caso di accollo le parti non si considerano variate) e la seconda che non vari l’immobile ipotecato.
Accollo del mutuo oggetto di agevolazioni
In caso di accollo del mutuo, l’erede o l’acquirente possono continuare a usufruire delle agevolazioni. Naturalmente, alla data dell’accollo, devono sussistere le condizioni e i requisiti necessari.
Il coniuge superstite contitolare del mutuo ha diritto alle agevolazioni a patto che si accolli la quota del mutuo intestata al coniuge deceduto.
Acquisto di quote ulteriori
Si ha diritto alle agevolazioni sul mutuo anche per l’acquisto di altre quote di un immobile per il quale si erano già godute.
Acquisto di immobile locato
Avrete diritto alle detrazioni sul mutuo se date lo sfratto al conduttore entro tre mesi dall’acquisto al conduttore e usate l’immobile come abitazione principale entro una anno dal rilascio.
Acquisto di pertinenze
L’acquisto di pertinenze dell’abitazione principale non beneficia delle agevolazioni fiscali sull’eventuale mutuo contratto.