I fabbricati sono classificati, prevalentemente a fini fiscali, in base alle caratteristiche, alla destinazione e alle tariffe d’estimo.
Gli identificativi catastali
Gli identificativi catastali servono a individuare univocamente gli immobili situati sul territorio nazionale e sono attribuiti dall’Agenzia delle Entrate.
Ogni unità immobiliare urbana viene inserita in un gruppo in base alla funzione d’uso.
I gruppi sono:
- A: abitazioni, uffici, studi privati
- B: uso collettivo (uffici pubblici, scuole, ospedali…..)
- C: attività commerciali/artigiane, pertinenze (negozi, magazzini, laboratori, stabilimenti balneari….)
- D: funzioni industriali e commerciali speciali (industrie,alberghi, teatri, case di cura, ….)
- E: funzioni di interesse collettivo (chiese, stazioni, porti, fari, …..)
- F: entità urbane
Gli immobili dei gruppi A, B e C sono ulteriormente divisi in categorie con l’apposizione di un numero alla lettera del gruppo di cui fanno parte. Quindi viene assegnata una classe in base alle caratteristiche e alla loro destinazione d’uso. Quindi viene determinata la rendita catastale, applicando le tariffe d’estimo definite per ogni categoria e classe e pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale. Alle unità immobiliari urbane dei gruppi “D” ed “E” viene attribuita la relativa categoria e la rendita, effettuando una stima diretta.
Gruppi e categorie catastali
| CODICE CATASTALE | TIPOLOGIA |
|---|---|
| A/1 | abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | abitazioni di tipo civile |
| A/3 | abitazioni di tipo economico |
| A/4 | abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | abitazioni di tipo ultra popolare |
| A/6 | abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | abitazioni in villini |
| A/8 | abitazioni in ville |
| A/9 | castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico |
| A/10 | uffici e studi privati |
| A/11 | abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
| B/1 | collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme |
| B/2 | case di cura e ospedali (senza fini di lucro) |
| B/3 | prigioni e riformatori |
| B/4 | uffici pubblici |
| B/5 | scuole, laboratori scientifici |
| B/6 | biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti |
| B/8 | magazzini sotterranei per depositi di derrate |
| C/1 | negozi e botteghe |
| C/2 | magazzini e locali di deposito |
| C/3 | laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fini di lucro) |
| C/5 | stabilimenti balneari e di acque curative (senza fini di lucro) |
| C/6 | stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse (senza fini di lucro) |
| C/7 | tettoie chiuse o aperte |
| D/1 | Opifici |
| D/2 | Alberghi e pensioni (con fine di lucro) |
| D/3 | Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) |
| D/4 | Case di cura ed ospedali (con fine di lucro) |
| D/5 | Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro) |
| D/6 | Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro) |
| D/7 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. |
| D/8 | Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. |
| D/9 | Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio. |
| D/10 | Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. |
| E/1 | Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei. |
| E/2 | Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio. |
| E/3 | Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. |
| E/4 | Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche. |
| E/5 | Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. |
| E/6 | Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale. |
| E/7 | Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti. |
| E/8 | Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia. |
| E/9 | Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E |
La Classe
La classe dovrebbe distinguere gli immobili, all’interno di una stessa categoria, in base alla qualità delle finiture, delle dotazioni e dei servizi, nonché della metratura e posizione dei vani.
La Consistenza catastale
La consistenza indica la grandezza della singola unità catastale, terreno o fabbricato. Viene indicata con unità di misura differente per ogni gruppo di categorie.
Per il gruppo A è espressa in vani utili, per il B in metri cubi, per il C in metri quadri netti, mentre non viene indicata per i gruppi D ed E.
Per li gruppi A, B e C parallelamente alla consistenza prevista in origine, è stata aggiunta quella in metri quadri di superficie lorda.
La rendita catastale
La rendita catastale ha un’importanza fondamentale. Dalla sua determinazione deriva l’entità dell’imposizione fiscale su ogni singola unità immobiliare. Determina cioè quanto andremo a pagare sia di Irpef sia d’imposte locali come l’IMU per gli immobili che possediamo.
Viene calcolata moltiplicando la consistenza catastale per le tariffe d’estimo.
Per esempio, per la zona censuaria 2 del comune di Camaiore, nella provincia di Lucca, la tariffa per un immobile di categoria A3 e classe 5 è di 174,04 euro. Ipotizzando una consistenza di 4,5 vani la rendita catastale sarà di:
€ 174,04 x 4,5 = € 783,18, ma non abbiamo finito…..
Le tariffe d’estimo riflettono infatti i valori di un determinato periodo di tempo. Per tenerle aggiornate devono essere periodicamente rivalutate. Nel 1997 sono state rivalutate del 5% (qui il fisco non è amico, è complice).
Quindi la rendita ottenuta sopra deve essere aumentata del 5%:
€ 783,18 x 1,05 = 822,339 arrotondata a 822,34, la nostra rendita catastale definitiva.
Questo sarà il reddito imponibile IRPEF del nostro immobile. La rendita catastale rappresenta anche la base per calcolare l’imponibile per IMU. In questo caso va moltiplicata per 160.
Imponibile IMU:
€ 822,34 x 160 = € 131.574,4
al quale si applica l’aliquota IMU vigente nel comune dove l’immobile è ubicato. Per un’aliquota del 4 x 1.000:
IMU = € 131.574,4 x 0,004 = € 526,2976 arrotondato a € 526,30.