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La base imponibile per il calcolo delle imposte

Base imponibile per il calcolo dell’Iva

La base imponibile per gli acquisti di abitazioni soggetti a Iva (10% o 22%) è costituita dal prezzo di vendita dell’immobile. Tentare di evadere l’imposta dichiarando nell’atto notarile un importo minore di quello effettivamente pagato all’impresa espone al rischio di sanzioni a seguito di accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate o della Finanza.

Base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro

Per le compravendite di immobili residenziali non soggette a Iva l’imposta di registro, in assenza dei requisiti per le agevolazioni fiscali, è del 9%, simile all’aliquota dell’Iva.

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Per agevolare le compravendite tra privati, il legislatore ha però previsto la possibilità di calcolare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecarie e catastali prendendo come riferimento il valore catastale e non il prezzo dichiarato all’atto, con il meccanismo chiamato “prezzo-valore”.

il “prezzo-valore”

prezzo valore

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui .l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività
commerciali, artistiche o professionali).
Quindi questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.
Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze (vedi paragrafo).
Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

ATTENZIONE
Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e ’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

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Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta
dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo.
In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il  corrispettivo pattuito.

ATTENZIONE
Se il corrispettivo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale; inoltre, si applicherà una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.
Se, invece, nell’atto è indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata. In questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato dell’immobile, ma richiede la maggiore imposta che deriva dall’applicazione del corretto valore catastale.

COME SI CALCOLA IL VALORE CATASTALE
Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo diversi dalla “prima casa” si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.
Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Esempio calcolo imposta di registro

Acquisto di una casa per 250.00 euro e del valore catastale di 1000 euro.

Ci si avvale della norma prezzo-valore, che ci permette di pagare le imposte in base al valore catastale e non a quanto paghiamo effettivamente l’immobile:

base imponibile = valore catastale x 1,05 x 120 = 1000 x 1,05 x 120 = €  126.000.

Imposta di registro = 9% della base imponibile = 126.000 x 1,09 = € 11.340.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 10.206 euro (113.400 x 9%).

Non avvalendosi della norma del prezzo-valore, la base imponibile per l’imposta di registro sarebbe il prezzo effettivamente pagato e si avrebbe:

base imponibile: € 250.000
imposta di registro: 9% di 250.000 euro = 250.000 x 0,09 = € 22.500.

RICAPITOLANDO
Condizioni per poter usufruire del “prezzo-valore“.
• il fabbricato deve essere a uso abitativo, prima o seconda casa non importa.
• l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale,
artistica o professionale (non si può utilizzare per acquistare l’ufficio, il negozio il laboratorio e in generale l’immobile che si userà per lavorare)
• Va richiesto esplicitamente al notaio, che lo formalizzerà nell’atto di compravendita.
• Nell’atto va indicato il prezzo realmente pagato.

PREZZO-VALORE PER LE PERTINENZE

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:
• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
• La pertinenza sia effettivamente accessoria al bene principale
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

Vantaggi del prezzo-valore

• l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
• L’Agenzia delle Entrate non può procedere all’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.
• Onorari del notaio ridotti del 30%.

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