Le principali agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa consistono nella riduzione, dal 9 al 2% , dell’imposta di registro e dal 10 al 4% dell’IVA, se applicabile.
Le agevolazioni “prima casa” si possono ottenere solo per le abitazioni appartenenti alla categoria catastale “A”, dalla A2 alla A7 e A11.
Non ci sono agevolazioni prima casa, quindi, per le abitazioni di tipo signorile (A1), le abitazioni in ville (A8), i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A9).
Attenzione! Le definizioni derivano da quelle catastali. Non s’intende l’abitazione signorile di fatto, ma solo quella riportata in catasto come “categoria A1”. Così per le altre: fa fede la visura catastale.
Le agevolazioni “prima casa” non si possono ovviamente ottenere per gli uffici (A10).
Per le compravendite soggette a IVA l’immobile, oltre ad appartenere alle sopracitate categorie catastali, non deve essere “di lusso”.
Si rimanda al Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 che stabilisce quali caratteristiche deve avere un immobile per essere considerato di lusso.
Agevolazioni prima casa nuda proprietà
In molti si chiedono se possono ottenere le agevolazioni per la prima casa in caso di acquisto della sola nuda proprietà. La risposta è sì, ma non solo. Le agevolazioni si possono ottenere anche per l’acquisto del diritto d’abitazione, del diritto d’uso e dell’usufrutto.
Vigono gli stessi requisiti e le stesse condizioni
Tabella riassuntiva delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa
| Tipo di acquisto | IVA | registro | ipotecaria | catastale |
|---|---|---|---|---|
| da privato | esente | 2% | € 50 | € 50 |
| da costruttore entro 5 anni fine lavori. Il costruttore può esercitare l’opzione IVA, però, anche passato tale limite. | 4% | € 200 | € 200 | € 200 |
| da impresa “non costruttrice” o da costruttore oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori e senza opzione IVA | esente | 2% | € 50 | € 50 |
Condizioni per ottenere le agevolazioni
a) l’immobile si deve trovare nel Comune di residenza dell’acquirente. Si può ottenere l’agevolazione anche se al momento dell’acquisto non si ha la residenza, ma si intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto. SI può ottenere l’agevolazione se l’immobile si trova nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
La condizione non si applica al personale delle Forze Armate e di Polizia
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE), che non hanno la residenza in un comune italiano, basta che l’immobile si trovi sul territorio italiano.
b) Non si deve essere proprietari, anche in comunione dei beni, o avere diritti di usufrutto, uso e abitazione di altro immobile situato nello stesso Comune di quello per il quale si chiede il beneficio delle agevolazioni.
c) Impedisce di usufruire delle agevolazioni prima casa anche la proprietà, o il diritto di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altro immobile sul territorio nazionale per il quale si abbia ottenuto l’agevolazione come prima casa. Lo stesso vale anche se si posseggono solo delle quote o, se in regime di comunione legale, la casa sia stata acquistata dal coniuge.
Agevolazioni prima casa per acquisto pertinenze
Si può usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche per l’acquisto di pertinenze della prima casa. L’acquisto può essere fatto anche in tempi successivi o con atto separato. L’agevolazione vale, però, per una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
- C/2 (cantina o soffitta);
- C/6 (garage o box auto);
- C/7 (tettoia o posto auto).
CASI PARTICOLARI PRIMA CASA
Esaminiamo ora dei casi particolari, che però si verificano di frequente e che potrebbero generare più di un dubbio anche agli addetti ai lavori.
Coniuge in regime di comunione legale
Per due coniugi in comunione legale le condizioni valgono separatamente. Può capitare, cioè, che un coniuge ne abbia già usufruito e l’altro no. In questo caso il coniuge che non ha ancora richiesto le agevolazioni prima casa può usufruirne sul 50%.
Titolari di nuda proprietà su altra abitazione
Le agevolazioni prima casa valgono anche se si è nudi proprietari di altra abitazione e si voglia comprare un immobile nello stesso Comune. L’importante è di non averle già richieste, anche solo per l’acquisto della nuda proprietà stessa.
Acquisti di ulteriori quote dello stesso immobile
Le agevolazioni si applicano all’acquisto di quote di un immobile, anche in caso se ne possiedano già altre, fino alla concorrenza del 100% e in atti successivi.
Abitazioni contigue
SI può comprare usufruendo delle agevolazioni prima casa un immobile contiguo a quello di cui siamo già proprietari, accorpandoli in un’unica abitazione.
L’agevolazione prima casa spetta anche nelle seguenti due ipotesi:
Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Quello che vale per un immobile finito, vale anche per un immobile in fase di costruzione. Si ha diritto senz’altro al beneficio fiscale per la “prima casa”, in presenza degli stessi requisiti e alle stesse condizioni.
Cittadino italiano non residente
Il cittadino italiano residente all’estero all’estero può acquistare, sussistendo tutti gli altri requisiti e condizioni, un immobile con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
Naturalmente non sarà necessario che vi stabilisca la residenza entro i fatidici 18 mesi.
Perdita agevolazioni prima casa
Vi sono casi, alcuni con gravi conseguenze, nei quali si possono perdere le agevolazioni concesse. L’Agenzia selle Entrate ha un termine di tempo di tre anni per intervenire, decorso il quale l’acquirente è salvo da contestazioni.
False dichiarazioni al notaio all’atto di acquisto
Le agevolazioni fiscali concesse per l’acquisto della prima casa possono decadere se si sono rese false dichiarazioni al rogito. Per poter usufruire del beneficio fiscale, infatti, occorre fare delle dichiarazioni al rogito. Il notaio chiederà informazioni sulla residenza, sulla proprietà di altri immobili, sull’aver già ottenuto agevolazioni prima casa per altro immobile. Se da controlli effettuati dopo il rogito, l’Agenzia delle Entrate viene a conoscenza che le dichiarazioni fatte non corrispondono al vero, chiederà la liquidazione dell’intera imposta dovuta più le sanzioni. Il pagamento non metterà al riparo dalle conseguenze penali delle false dichiarazioni
Mancato trasferimento residenza
Inoltre si perdono le agevolazioni se, non avendo la residenza nel comune dove si trova l’immobile acquistato come prima casa, non la si trasferisce entro 18 mesi dal rogito.
Divieto di vendita per 5 anni
Occorre tenere presente che per 5 anni dal rogito non si può vendere o donare l’immobile senza perdere le agevolazioni. Si può vendere o donare, invece, senza decadenza e sanzioni, se entro un anno si acquista un altro immobile come prima casa, o un terreno sul quale costruirlo, sempre nel termine di un anno.
In caso di perdita dell’agevolazione le conseguenze sono economicamente molto pesanti. Non solo si dovrà pagare la differenza fra l’imposta agevolata e quella ordinaria, ma anche un’ulteriore 30% in più come sanzione oltre gli interessi legali.
Se, per esempio, si fosse comprata un’abitazione con un imponibile di 100.000 euro, si sarebbe pagato, con agevolazione prima casa, solo il 2% d’imposta di registro, pari a 2.000 euro.
In caso di perdita dell’agevolazione, invece, si dovrebbe pagare:
9% di imposta di registro invece del 2%, pari a 9.000 euro.
30% di sanzione su 9.000 euro, pari a 2.700 euro.
Per un totale di 11.700 euro invece dei 2.000 pagati, con un ulteriore esborso, quindi, di 9.700 euro, più gli interessi legali.