Provvigione, obblighi, responsabilità
L’agente immobiliare è un mediatore che interviene nella compravendita o nella locazione di abitazioni, di locali commerciali e di terreni. Si occupa anche della cessione o affitto di aziende.
La classica attività di un agente immobiliare consiste nel ricevere un incarico a vendere o locare un immobile a determinate condizioni contrattate con il proprietario. A seguito dell’incarico l’agente si deve attivare per cercare un acquirente. Deve quindi mettere le parti a conoscenza di tutte le informazioni in suo possesso al fine di ottenere una proposta di acquisto. In caso di una sua accettazione è buona regola deontologica che presti assistenza fino al rogito.
L’attività dell’agente immobiliare è regolata dagli articoli dal 1754 al 1759 del codice civile, dalla legge n. 39/1989 1989, dal relativo decreto ministeriale d’attuazione n. 452/1990, dal Decreto Legislativo n° 59/2010 che abroga il ruolo degli Agenti di Affari in mediazione e dal decreto ministeriale del 26 ottobre 2011 sulle modalità per l’iscrizione al REA.
L’agente immobiliare, per poter esercitare l’attività di mediazione, deve essere iscritto al REA. L’agente immobiliare regolare deve essere munito di tesserino di riconoscimento che ne attesta l’iscrizione al REA
L’agente immobiliare deve essere obbligatoriamente coperto da apposita assicurazione di responsabilità civile. L’assicurazione deve coprire eventuali danni provocati nell’esercizio dell’attività di mediazione.
Requisiti necessari dell’agente immobiliare
L’AGENTE IMMOBILIARE NON DEVE:
- essere inabilitato o fallito.
- aver subito condanne per delitti o reati con pene minime di due anni.
- essere stato sottoposto a normativa antimafia.
- avere subito sanzioni amministrative accessorie.
L’AGENTE IMMOBILIARE DEVE:
- Essere diplomato.
- Aver frequentato un corso di formazione per agenti in mediazione e aver superato l’esame relativo.
- Avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale.
Responsabilità dell’agente immobiliare
L’agente immobiliare mette in contatto due o più parti al fine di concludere un affare per il quale riceve una provvigione. Non deve avere con esse alcun altro tipo di rapporto. Non può, per esempio essere un rappresentante di una di esse.
L’attività di mediazione è inoltre incompatibile con le altre attività imprenditoriali o professionali. Non possono esercitare attività di mediazione i dipendenti di persone, società o enti, sia privati sia pubblici.
L’agente immobiliare è tenuto al segreto professionale.
Non deve avere alcun altro tipo di rapporto con le parti per le quali esercita la mediazione.
Attenzione!
La sola mediazione di un agente immobiliare non può essere garanzia di regolarità urbanistica di un immobile. L’agente non è tenuto a fare accertamenti negli archivi comunali, in Conservatoria o presso il Catasto. Questi sono adempimenti complessi che necessitano delle competenze professionali di tecnici quali geometri o architetti.
L’agente è invece responsabile se si assume l’incarico, dietro compenso separato dalla provvigione, di provvedere agli accertamenti sulla regolarità urbanistica e l’assenza di vizi pregiudizievoli dell’oggetto della mediazione.
Anche qualora l’agente immobiliare non comunicasse tutte le informazioni in suo possesso alle parti, sarebbe responsabile delle conseguenti perdite economiche da esse subite.
Diritto alla provvigione
L’agente immobiliare ha diritto alla provvigione non appena concluso l’affare per il quale è stato incaricato. La giurisprudenza considera l’affare concluso non appena il promissario acquirente viene informato dell’accettazione della proposta, oppure non appena il preliminare di vendita viene firmato dalle parti.
Molti agenti rimandano comunque l’incasso della provvigione al momento del rogito. Conviene quindi, per non incorrere in malintesi e sorprese, contrattare in anticipo l’ammontare della provvigione, normalmente fra il 2 e il 4%, e le modalità di pagamento.