Guida alla locazione della casa
Affittare una casa è una decisione importante per un proprietario e una scelta impegnativa per l’inquilino. Entrambi si obbligano a precisi e onerosi adempimenti e al rispetto di numerose norme inderogabili anche se non previste nel contratto sottoscritto, la cui inosservanza può avere conseguenze molto pesanti.
Contratti di locazione
Una volta c’era il codice civile, che stabiliva solo la durata massima dei contratti di locazione: 30 anni. Che matterelli i nostri padri fondatori!
Oggi, invece,abbiamo a disposizione poche opzioni per affittare un’abitazione.
Come il famoso 3% del rapporto deficit/pil degli accordi di Maastricht, si doveva dare un vincolo da rispettare e un numero che lo quantificasse. Così il bravo legislatore ha pensato di legiferare sulla durata e gli sono piaciuti questi numeri: 4+4, 3+2, 0-18 e 6-36.
4+4
Contratto di locazione a canone libero. Durata minima di quattro anni, con rinnovi di uguale periodo. Vi abbiamo dato il canone libero, volete libera anche la durata? Eh no!
Evidentemente cinque sembrava troppo e tre troppo poco. Posso capirlo, abbiamo tutti le nostre manie, ma che tutto un parlamento abbia la stessa, è singolare.
L’effetto di imporre una durata minima, ma soprattutto l’impossibilità pratica del proprietario di esercitare il diritto di disdetta alla prima scadenza, ha di fatto escluso altre possibilità di scelta. In caso di opposizione del conduttore, infatti, si dovrebbe fare ricorso a lunghe e costose pratiche legali.
Avete mai visto un 5+5? Un 7+7? La legge non ha imposto una durata minima. Ha imposto la durata!
E’ dal 1978 che è così, ma si vede che chi si è occupato finora di leggi sulla locazione non ha mai dato e non ha mai preso una casa in affitto.
Il contratto di locazione a canone libero, per gli effetti concreti della normativa, si dovrebbe chiamare semplicemente 8.
3+2
Contratto di locazione a canone concordato. Concordate pure, ma come dico io o meglio, come diciamo noi. Durata minima tre anni, con rinnovo di due anni in due anni. Se non bastasse, i valori di locazione al metro quadro sono predeterminati da accordi fra le associazioni di inquilini e proprietari depositati in comune. Dura lex, sed lex!
Contentino. Prevista una ulteriore detrazione IRPEF del 30% sul reddito imponibile della locazione.
Anche in questo caso 3+2 è fuorviante. Vale quanto detto per il canone libero. Il rinnovo automatico e l’impossibilità per il locatore, anche ne avesse il diritto, di tornare in possesso dell’immobile alla prima scadenza, ne fa in realtà un 5.
0-18
Contratto di locazione transitorio. Si capisce meglio. Durata da 0 a 18 mesi massimo, altrimenti sarebbe definitivo. Niente rinnovo automatico, ma che diamine! Volete decidere voi a quanto affittare casa vostra?
6-36
Contratti di locazione per studenti. Durata minima 6 mesi e massima 36. I limiti dovevano piacere proprio tanto a chi ha steso il testo di legge. Pensate positivo: sono proprio i limiti che ci fanno scoprire strade nuove. Canone libero sino al massimo stabilito dagli accordi territoriali.
21%
E’ l’aliquota dell’imposta sostitutiva se si scegli il regime della cedolare secca per i contratti di locazione a canone libero. Niente imposta di bollo, niente imposta di registro, niente rivalutazione del canone. Per chi ha bassi redditi non sempre è conveniente.
10%
E’ l’aliquota dell’imposta sostitutiva “cedolare secca” per i contratti di locazione a canone concordato, uso transitorio e per studenti. L’immobile, però, deve essere situato in un comune ad “alta tensione abitativa” (ATA) o in un comune confinante con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.